Cómo aportar bienes inmuebles a una sociedad mercantil sin coste fiscal
Son muchas las razones por las cuales en numerosas ocasiones nuestros clientes nos solicitan asesoramiento fiscal en relación a la posibilidad real de aportar bienes inmuebles a sociedades mercantiles. Dicha necesidad puede obedecer a diversas cuestiones tales como de índole empresarial o de inversión o, incluso, a una intención de planificar una mejor sucesión hereditaria del patrimonio inmobiliario.
El principal problema que nos encontramos en la planificación de este tipo de operaciones es el elevado coste fiscal ya que, en su mayoría, se tratan de bienes inmuebles cuyo valor de adquisición es muy bajo lo que conlleva una carga fiscal muy elevada que lo hace poco atractivo.
Los impuestos que principalmente intervienen en este tipo de operaciones son IRPF y las Plusvalías Municipales. No tiene incidencia el impuesto de operaciones societarias ya que al tratarse una aportación estaría exento de pagar el 1%.
En los que se refiere a la renta, la aportación a una sociedad mercantil tributará en IRPF del aportante atendiendo a la ganancia patrimonial obtenida calculada en función de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de mercado en el momento de la aportación.
Igualmente, la operación también estará sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que gravará la transmisión en función de los años de tenencia del inmueble por parte del transmitente.
Pues bien, en algunos casos, con una previa planificación fiscal, será posible la aportación evitando (o mejor dicho, difiriendo) la referida tributación, y será en aquellos en los que sea posible aplicar el régimen fiscal especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea contenido en el capítulo VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
Dicho régimen fiscal especial previsto en el art. 87 de la LIS nos permitirá, a grandes rasgos, aportar los inmuebles a una sociedad existente o de nueva creación, adquiriéndolos ésta a su coste histórico, es decir, por el valor que los adquirió en su día el aportante, no devengándose ni el IRPF ni la plusvalía municipal para el aportante.
Sin embargo, estamos ante un régimen de diferimiento, lo que significa que, a efectos fiscales, la sociedad deberá integrar en su activo el inmueble por el valor que lo adquirió el socio lo que implicará unos gastos por amortización menores y un mayor beneficio en caso de transmisión, dando lugar a ajustes fiscales en el IS de la compañía.
Lo mismo sucederá con la fecha de adquisición a los efectos de la plusvalía municipal, teniéndose que computar la fecha de adquisición del inmueble por parte del socio.
Para la aplicación de este régimen, se requerirá que los inmuebles estén afectos a una actividad económica en el momento de la aportación (en el ámbito del IRPF para la afectación del patrimonio personal será necesaria la utilización de los inmuebles para desarrollar una actividad económica durante al menos tres años), contando con medios humanos y materiales para el desarrollo de ésta; y recordemos que para que se considere que se está realizando una actividad económica en el caso de la actividad de arrendamiento, se deberá contar con, como mínimo, una persona contratada laboralmente y a jornada completa para la gestión de la actividad (art. 27.2 IRPF).
Igualmente, será necesario que el aportante, previamente s su aportación a una mercantil, haya llevado una contabilidad de acuerdo con lo establecido en el Código de Comercio y, en particular, acorde con los principios del Plan General Contable.
A lo anterior debemos añadir que el régimen requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de los cuales destacamos el hecho de que la operación no debe pretender la evasión o fraude fiscal, lo que se conseguirá cuando se efectúe por motivos económicos válidos, esto es, que no tenga como única finalidad el ahorro fiscal, si bien en estos casos la protección patrimonial que ofrece la sociedad mediante la limitación de la responsabilidad suele configurarse como un motivo económico válido sobradamente admitido por la Dirección General de Tributos.
Lo cierto es que se trata de un régimen fiscal especial muy atractivo, a la vez que complejo, por lo que con un buen asesoramiento basado en una planificación fiscal eficiente puede traer numerosas ventajas a la hora de reorganizar el patrimonio empresarial familiar.
Colegiado 3.202 ICAA.
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